Какой будет средняя ставка по 30-летней ипотеке в США по опросу Freddie Mac в последнюю неделю 2027 года?

Обновлено:

Исходы

Исходная оценка

Нынешние 7,18% выглядят высокими, но за 60 недель ипотечная ставка обычно уходит от старта примерно на 0,85 пункта в любую сторону, поэтому старт широкий. Форвардная доходность 10-летних облигаций на конец 2027 года около 4,96% плюс обычная надбавка ипотеки дают около 7,1%, прогнозы отрасли чуть выше. Отсюда центр около 7,2% и примерно равные шансы на 7,00–7,34% и на соседние диапазоны; 8,25% и выше 11%, ниже 6,25% 14%.

Последние данные

Ипотека на 30 лет в США 5 ноября 2026 года стоила в среднем 7,18% по опросу Freddie Mac, третью неделю подряд ниже октябрьского пика в 7,40%, но почти на пункт выше, чем годом раньше. К последней неделе 2027 года мы ждём около 7,2%, и шанс остаться на 7,00% или выше оцениваем в 58%. Центр оценки почти совпадает с сегодняшним уровнем, но ни один диапазон не набирает больше 17%: за 60 недель ставка уходит далеко в обе стороны.

Минимум этого года был 26 февраля, 5,98%. За восемь месяцев ставка прибавила 1,2 пункта. Отчёт о занятости 6 ноября показал 165 тысяч новых рабочих мест при ожидании 65 тысяч, а ставки кредиторов в тот день не сдвинулись.

Что за этим стоит

Ставка складывается из двух частей: доходности 10-летних облигаций и надбавки сверху. На 5 ноября доходность составляла 4,84%. Надбавка за последнюю неделю равна 2,24 пункта против 2,01 в среднем за 52 недели. Это важная деталь: большая часть октябрьского снижения прошла по облигациям, а надбавка, наоборот, расширилась.

В MBA объясняют это волатильностью, которая поднимает плату инвесторов за риск. Если инвесторы успокоятся, ставка может снизиться даже при неизменных облигациях. Указ президента о расходах на ипотеку от октября 2026 года касается страховки и закрытия сделки, а не ставки, поэтому на этот показатель он почти не действует.

Прогнозы организаций

MBA в октябре ждала ставку выше 7% до конца 2027 года при 10-летних около 5% и надбавке около 2,2 пункта. Fannie Mae в те же дни подняла прогноз на весь 2027 год с 6,7% до 7,5%. Обе цифры появились, когда ставка стояла на 7,40%, так что с тех пор они немного устарели. Важнее другое: такой резкий пересмотр показывает, сколько стоит точечный прогноз на год вперёд.

Наша оценка

Кривая Минфина предполагает 10-летние около 4,96% на конец 2027 года; вместе с надбавкой 2,15 пункта это 7,11%. Прогнозы организаций чуть выше, история чуть ниже и шире. Центр наших чисел близок к рынку. Отличие в другом: мы не считаем его точкой. Нижние диапазоны до 6,75% вместе дают 30%, верхние от 7,75% ещё 25%.

Что это изменит

Если ставка останется выше 7%. Платят покупатели без накоплений и строители; по оценке Goldman от ноября 2026 года, более 95% заёмщиков держат ставки ниже рыночной, поэтому продавать им невыгодно, и рынок остаётся замороженным. Индекс доступности жилья будет заметно ниже декабрьского уровня 2025 года.

Если ставка упадёт ниже 6,25%. Выигрывают покупатели и кредиторы за счёт волны рефинансирования, но такой исход обычно означает рецессию, и часть выгоды съест рынок труда.

Если ставка превысит 8,25%. Сильнее всего пострадают застройщики и региональные банки с ипотекой на балансе; давление на бюджет и на ФРС вырастет, потому что такой уровень почти всегда значит 10-летние около 6%.

Как мы считаем

Половина старта приходится на кривую доходности, четверть на прогнозы организаций, четверть на все окна в 60 недель с 1971 года при стартовой ставке от 5,5% до 9%. Таких окон 1331, среднее изменение почти нулевое, типичный сдвиг 0,84 пункта.

Новые факты почти ничего не сдвинули. Сильный отчёт о занятости немного снижает шанс рецессии и самых низких ставок, снижение инфляционных ожиданий по опросу Мичиганского университета немного снижает шанс самых высоких. Рынок видел оба факта сразу и едва отреагировал, поэтому они идут с малым весом.

Следующие релизы

Опрос Freddie Mac выходит каждый четверг. Самая информативная проверка наступит в конце июня 2027 года: если ставка к тому времени дойдёт до 6,75% или ниже, оценка конца года заметно сместится вниз. Закрытие 10-летних на 5,5% до 30 июня и возврат ставки к 7,5% до конца марта сдвинут её вверх.

Риски

Рецессия. Канал прямой: падают 10-летние, но надбавка в такие периоды может вырасти, поэтому снижение ставки бывает меньше снижения доходности.

Премия за срок. Долг и инфляция могут поднять 10-летние без действий ФРС. В октябре дневное закрытие уже доходило до 5,31%.

Надбавка. Если она вернётся к 2,0 пункта, ставка окажется на четверть пункта ниже при тех же облигациях. Оценка этой части слабее всего: последняя неделя и среднее за год отличаются на 0,23 пункта, и мы взяли 2,15.

Разрыв между самыми вероятными диапазонами мал: 6,25–6,74% и 7,00–7,34% различаются меньше чем на один пункт шанса, поэтому смотреть стоит не на лидера, а на всё распределение.

Источники