Как изменятся цены на вторичном рынке жилья в России за 2027 год (Росстат, IV кв. 2027 к IV кв. 2026, номинально)?

Обновлено:

Исходы

Исходная оценка

За 2011–2025 годы цены на вторичное жильё по данным Росстата росли в среднем примерно на 5% в год в рублях, но с большим разбросом: от небольшого падения в 2015–2017 годах до бума 2020–2021 годов. Мы берём этот исторический разброс, ставим центр чуть ниже ожидаемой инфляции 2027 года и отдельно учитываем свидетельства: медленное снижение ставки ЦБ, активный спрос на вторичку в 2026 году и признаки охлаждения в регионах.

Последние данные

Вторичка 2026 года выглядит лучше, чем её цены. По Росстату готовое жильё прибавило 1,4% в IV квартале 2025 года и 1,8% в I квартале 2026-го, а данных за следующие кварталы в наших материалах пока нет. По Авито, сделок за девять месяцев на 20% больше, чем год назад, а покупатели перешли сюда из новостроек. Но на 2027 год мы ждём в среднем только 3,9% в рублях, от IV квартала к IV кварталу: 34% на 0–5%, 28% на 5–10%, 24% на снижение. При инфляции, которую консенсус ждёт около 5%, это небольшое реальное падение. Причина одна и та же: ставка дольше останется высокой.

Что за этим стоит

Это рынок реальных сделок, а не прайсов застройщика, поэтому ставка доходит до него почти без фильтра. Рыночная ипотека сейчас 18,7%, и банки её повышают. Разница с 2020–2021 годами огромна: тогда бум на 10–23% в год шёл при ключевой 4–7,5% и льготной ипотеке под 6%. В 2015–2017 годах при ключевой 10–17% и падающих доходах цены снижались до 3–4% в год. Реальная медиана за 2011–2025 годы составляет около минус 1,3%, так что расхожая фраза «вторичка растёт на инфляцию» слишком оптимистична.

Подъём 2026 года отчасти разовый. Семейная ипотека с 1 октября подорожала и подтолкнула часть покупателей поспешить, а другая часть перешла в готовое жильё: при близких ставках разрыв с новостройкой около 38% (257 тысяч против 354 за квадратный метр) работает в пользу вторички. В октябре рыночная ипотека держалась выше 110 млрд рублей и впервые за два года заняла больше половины выдач. Это устойчивее, чем кажется, но не тот спрос, что поднимает цены на 10%.

Рост уже неоднороден. В III квартале резко выросло число крупных городов с падающей вторичкой: Сочи минус 4%, Краснодар минус 0,7%, старая Москва плюс 0,7% за квартал. Аренда в Москве за год подешевела на 3% для однокомнатных и на 10% для двухкомнатных. Здесь есть цена, которую платит инвестор: 4–5% арендной доходности против 10–12% по вкладам. Поэтому рекордные 68,5 трлн рублей на вкладах мы почти не считаем: номинальный рекорд растёт сам по себе, и переток в квартиры при таких ставках в 2027 году слаб.

Прогнозы организаций

Для этого рынка главный прогноз именно этот. Набиуллина сказала, что пространство для снижения уменьшилось. Аналитики ждут первого снижения в феврале 2027 года, Сбер не ждёт ставки 10% в течение 2027-го. Важно не само начало снижения, а уровень к концу года: около 11–12% по ключевой и 14–16% по рыночной ипотеке всё ещё вдвое выше условий 2020–2021 годов.

Прямых прогнозов индекса Росстата на вторичке нет, а цены предложения Домклика и ЦИАН считаются иначе. Рынки прогнозов по ставке ЦБ слишком малы, чтобы на них опираться.

Наша оценка

Центр мы сдвинули мало. Главное изменение среди высоких значений: 10% и выше сжалось с 18% до 14%, потому что для этого нужна другая ставка. Шанс падения вырос мало, с 22% до 24%: в 2026 году спрос удержался даже при таких ставках, а продавцы снимают квартиры с продажи, и экспозиция в Москве за год сократилась на 40,6%.

Рядом идёт вопрос о новостройках: там средняя немного выше, потому что себестоимость толкает прайс вверх, а скидки индекс видит не полностью. На вторичке скрывать снижение нечем.

Что это изменит

Если снижение. Страдают те, кто купил на пике на рыночную ипотеку, и продавцы в подешевевших южных городах. Покупатели в этих городах выигрывают, но им всё ещё мешает ставка. Сделок становится меньше: продавец ждёт.

Если 0–5%. Реальная цена слегка падает, и квартира как вложение проигрывает вкладу. Частные инвесторы теряют интерес, рынок держат те, кому нужно жильё. Заметнее всего это семьям, которые копят на первый взнос: копить становится легче, но кредит ещё дорог.

Если 5–10% и выше. Значит, ставка пошла вниз быстрее, чем ждёт ЦБ, или вклады всё же начали перетекать в квадратные метры. Выигрывают нынешние владельцы, а покупатели без льготы теряют доступ к собственному жилью и остаются на аренде. Разрыв с новостройками перестаёт работать на вторичку так сильно, как в 2026 году.

Как мы считаем

Старт шёл от истории Росстата: центр 4,5% и разброс 6 пунктов. Траектория ставки учтена один раз, через решение ЦБ в октябре: это самый большой отрицательный факт.

Активный спрос и признаки охлаждения мы считаем двумя сторонами одного сигнала «динамика 2026 года», поэтому ни один из них не идёт с полным весом. Они почти гасят друг друга. Вклады и семейная ипотека весят мало, потому что пересекаются с уже посчитанным: вклады со ставкой, семейная ипотека с долей вторички в выдачах. Без активного спроса самый вероятный диапазон остался бы тем же, 0–5%, но вероятность падения была бы выше.

Вывод устойчив: ни один факт не меняет лидера. Если ослабить все вдвое, он тоже сохранится.

Следующие релизы

В декабре заседание ЦБ, в феврале 2027 года то, на которое рассчитывают аналитики. Ключевая не выше 12% после июньского заседания станет сигналом быстрого снижения, но сильно оценку не сдвинет: 5–10% поднимется примерно до 31%.

Настоящий тест придёт в августе 2027 года, когда Росстат даст годовой рост за II квартал. От 5% почти закрывает сценарий падения: шанс снижения больше чем на 5% падает меньше чем до процента. Ниже 5% сдвинет оценку к 0–5% и поднимет шанс снижения. Итог опубликуют около февраля 2028 года, и считается именно первая публикация.

Риски

Конец войны. Вопрос об окончании войны в Украине важен здесь через ставку и инфляцию. Быстрое снижение ключевой из-за этого оживило бы рыночную ипотеку, а значит верхние диапазоны, но скорее во второй половине года.

Сильнее охлаждение. Если падение цен с юга пойдёт дальше, а снижение аренды продолжится, инвесторы начнут продавать. Канал прямой: падающая арендная доходность снижает спрос тех, кто покупал ради вложения.

Статистика. Росстат даёт одну среднюю по стране и пересматривает цепные индексы. Для разрешения берётся первая публикация, поэтому кварталы, которые потом уточнят, в итоге останутся в том виде, в каком вышли.

Источники