Как изменятся цены на первичном рынке жилья (новостройки) в России за 2027 год (Росстат, IV кв. 2027 к IV кв. 2026, номинально)?

Обновлено:

Исходы

Исходная оценка

Цены на новостройки по данным Росстата в 2011–2025 годах росли в среднем на 6–7% в год в рублях; в номинале они падали редко и неглубоко, потому что застройщики чаще дают скидки и рассрочки, чем снижают прайс. Мы ставим центр около 5,5% (инфляция плюс рост себестоимости) с тем же историческим разбросом, а ужесточение семейной ипотеки, медленное снижение ставки ЦБ и трудности застройщиков учитываем как отдельные свидетельства.

Последние данные

Цены на новостройки растут, хотя покупателей всё меньше. По Росстату первичное жильё дважды подряд прибавило по 3,4% за квартал, в IV квартале 2025 года и в I квартале 2026-го, а с октября главный покупатель лишился прежней льготы. На 2027 год, от IV квартала к IV кварталу в рублях, мы ждём в среднем 4,4%: ниже прежних темпов и ниже инфляции, которую консенсус закладывает на этот год, около 5%. Самый вероятный диапазон 0–5%, 34%, но 5–10% идёт рядом, с 29%. На снижение в рублях 20%.

Данных Росстата за II и III кварталы 2026 года в наших материалах нет. Два таких квартала подряд дают больше, чем мы ждём на весь 2027 год, но обе цифры относятся ко времени до октябрьских правил.

Что за этим стоит

С 1 октября семейная ипотека перестала быть единой: 10–12% при одном ребёнке, 8–10% при двух, 6% только многодетным или при взносе от половины, а льготный срок ограничен 15 годами. Заявки упали до минимума с конца 2022 года. В Сбере выдачи семейной ипотеки в октябре упали в 4,4 раза к сентябрю. Часть этого падения объясняется переносом сделок на сентябрь перед сменой правил, поэтому сама по себе цифра не тренд.

Цены от этого не падают автоматически. Застройщик скорее даст скидку, рассрочку и субсидированную ставку, чем снизит прайс, а Росстат всё это видит лишь частично. Поэтому в 2015–2017 годах при сжатом спросе индекс снижался только на 1–2% в год. Заодно стройка дорожает быстрее потребительских цен: ввод за девять месяцев 2026 года упал на 13,4%, запуски новых проектов во II квартале на 5%. Предложение 2027–2028 годов сжимается уже сейчас.

Запас прочности при этом тает. Покрытие проектного финансирования эскроу 65,8%, минимум с 2020 года, распроданность строящегося жилья около 35%, а «Самолёт» попал в санацию с долгом перед ДОМ.РФ на 80 млрд рублей. Падение продаж и санация это одна и та же причина, а не два сигнала.

Прогнозы организаций

Главный прогноз дал ЦБ 23 октября: сохранил ключевую на 14% и поднял ожидание средней ставки на 2027 год до 13% с 11,5%. Первое снижение аналитики ждут в феврале 2027 года. В Сбере считают, что продажи новостроек снизятся в 2026 году на 10–15% и в 2027-м не восстановятся.

Прямых прогнозов индекса Росстата нет. ДОМ.РФ дал за I полугодие 2026 года +3,6%, но это цены предложения застройщиков, и с Росстатом их сравнивать нельзя. То же и с Домкликом и ЦИАН. Новостройки городов-миллионников +10,5–10,8% за год, Новая Москва +16%: это крупные города, а не вся страна.

Наша оценка

Весь сдвиг от старта выглядит как срез правого хвоста: диапазоны выше 10% сжались с 23% до 16%, а общая картина осталась широкой. Первичка в рублях падала редко и неглубоко, поэтому большого хвоста снижения мы не рисуем: на падение больше чем на 5% только 5%, на старте было 4%.

С инфляцией около 5% средняя 4,4% означает примерно нулевой реальный рост: новостройка перестаёт быть вложением, которое обгоняет цены.

Что это изменит

Если снижение. Первыми платят застройщики с большим долгом, за ними банки и ДОМ.РФ, которые финансируют стройку. Покупатель выигрывает, но скорее скидками и рассрочками, чем прайсом. Застройщики отложат новые проекты, и через два-три года это вернётся нехваткой квартир.

Если 0–10%. Обычный исход выглядит спокойно, но реальные цены стоят или слегка падают. Маржу застройщиков съедает проектное финансирование, запуски остаются низкими, а семьи с одним ребёнком переходят на вторичку или откладывают покупку.

Если выше 10%. Значит, либо вернулась льгота, либо предложение сжалось быстрее спроса. Разрыв с вторичкой, уже около 38%, расширится, и новостройка уйдёт от среднего покупателя. Бюджету такая льгота обойдётся дороже: субсидия зависит от разницы ставок и объёма кредитов.

Как мы считаем

Старт взят из истории индекса Росстата: центр 5,5% (инфляция плюс себестоимость) и разброс 6 пунктов. Отдельно учли то, что случилось после, каждый факт спрашивая, насколько вероятно увидеть его перед годом роста и перед годом падения.

Две главные силы тянут в разные стороны: семейная ипотека вниз, стройка и сжатие запусков вверх. Решение ЦБ добавляет к первой, но слабее, чем на вторичке: спрос здесь держится на субсидии. Падение продаж и трудности застройщиков мы считаем с уменьшенным весом, потому что это следствия той же ипотеки.

Лидерство 0–5% хрупкое: от диапазона 5–10% его отделяют пять пунктов, а без семейной ипотеки 5–10% вышел бы вперёд. Если же ослабить все факты вдвое, 0–5% останется на первом месте, но тоже с небольшим отрывом. Так что наша оценка это скорее «примерно инфляция», чем ставка на конкретный столбец.

Следующие релизы

До 1 января 2027 года ждём ответа на поручение Путина о корректировке программы. В декабре заседание ЦБ, затем февральское, когда аналитики ждут первого снижения. Следом идёт постановление или решение Минфина о смягчении семейной ипотеки, с крайним сроком 1 июля 2027 года: более низкая ставка, более высокий лимит или более длинный льготный срок для семей с 1–2 детьми. С ним верхние диапазоны подрастут.

Решающая цифра выйдет примерно в августе 2027 года: годовой рост за II квартал. От 5% и выше почти снимает снижение: шанс падения больше чем на 5% упадёт меньше чем до 1%. Ниже 5% сдвинет оценку к 0–5% и заметно поднимет шанс снижения. Итог выйдет в феврале 2028 года по первой публикации Росстата.

Риски

Война. Конец войны доходит до этих цен через ставку, инфляцию и ожидания, а не напрямую. Отдельной поправки на мир в оценке нет, хотя вопрос об окончании войны связан с ней через те же каналы.

Банкротство крупного застройщика. Здесь канал двойной: распродажа по сниженным ценам внизу, но и меньше предложения в будущем. Индекс Росстата это покажет только с задержкой.

Измерение. Скидки и рассрочки Росстат видит лишь частично. В год настоящего падения индекс может показать ноль. Это снижает шанс нижних диапазонов, но не облегчает жизнь застройщику.

Вторичка. Первичка и вторичка связаны через одного покупателя. Если вторичка пойдёт вниз, разрыв станет трудно удерживать, и нашей оценке придётся двигаться за ней.

Источники