Обесценится ли жильё в вымирающей провинции до «мёртвых зон» с нулевой стоимостью при дорогих мегаполисах к концу 2041 года (Япония, Италия, Германия, Испания, Корея, Россия)?

Обновлено:

Исходы

Исходная оценка

Реальное падение цен на 40% за 15 лет бывало в отдельных странах, например в японской провинции после 1991 года и в Испании в 2007–14 годах, но одновременно в трёх странах при стабильной столице такого не было ни разу: поэтому «мёртвым зонам» досталось 5%. Расхождение провинции и столицы уже идёт, а средний исход может сработать и без падения цен, если доля пустующего жилья в Японии вырастет с 13,8% в 2023 году до 16% в 2038-м: отсюда 55%. Снос, законы о пустующих домах, удалённая работа и спрос на дешёвое жильё за городом сдерживают этот процесс, и умеренный исход получил 40%.

Последние данные

Токио и японская глубинка снова разошлись. По официальным ценам на землю за 2026 год жилая земля в токийском регионе подорожала на 4,5%, а в сельских и горных районах Тохоку, Северного Канто и Сан-ин падение продолжилось. Похожая картина и в Корее. Но «мёртвые зоны» в смысле этого вопроса мы считаем маловероятными: 5% на то, что к 2041 году хотя бы в трёх из шести стран провинция потеряет 40% реальной цены при устойчивой столице. Самый вероятный исход мягче, 60% на сильное расхождение. Ещё 34% на то, что разрыв останется умеренным.

Следить стоит и за другой цифрой, потому что она одна может решить вопрос.

Девять миллионов пустых домов звучат как катастрофа, но ряд почти лёг на плато. Для «сильного расхождения» достаточно 16% в обследовании 2038 года, даже если цены никуда не упадут.

Что за этим стоит

Механизм не в обвале, а в инфляции. Если цена в деревне год за годом номинально падает на полпроцента, а индекс потребительских цен растёт на 2%, за пятнадцать лет теряется 31% реальной стоимости, и никому не приходится ничего объявлять. До 40% отсюда уже недалеко, но нужно ещё несколько лет такого хода или инфляция повыше.

Столицы при этом держат не только демография и зарплаты. В Корее квартиры в Сеуле растут 89 недель подряд, соотношение средних кадастровых цен Сеула и провинции Кёнсан-Пукто выросло с 5,58 в 2022 году до 6,38, а около 72% непроданных новостроек стоят вне столичного региона. При рождаемости около 0,7 это выглядит как тренд. Но четыре года не пятнадцать, и в 2023 году Корея уже видела разворот.

Слово «провинция» в среднем скрывает больше, чем показывает: региональные города Японии растут пятый год подряд. Поэтому условие вопроса берёт только районы вне крупных региональных центров.

Прогнозы организаций

Самый громкий прогноз здесь и самый ошибавшийся. NRI ждал больше 30% пустующего жилья к 2033–2038 годам без усиления сноса, но на 2018 год обещал 16–17%, а вышло 13,6%. Снос оказался сильнее модели, а в 2023 году к нему добавился закон об «управляемых» пустующих домах.

Обратный аргумент у демографов: по оценке японского института IPSS, число домохозяйств достигнет пика около 2030 года и затем пойдёт вниз. Прирост доли пустующих домов на 0,1–0,2 пункта за пять лет может быть затишьем перед ростом. Рынков прогнозов на этот вопрос нет.

Наша оценка

Прецедентов падения на 40% и больше достаточно: регионы Японии после 1991 года (номинально примерно вдвое за 25 лет), Испания в 2007–2014 годах. Италия после 2008-го подошла близко, а её Юг просел сильнее среднего. Прецедента трёх стран сразу при стабильной столице нет: испанский обвал захватил и Мадрид. Поэтому 5%.

Сильное расхождение устроено проще: либо две страны с падением на 20% и разрывом от 30 пунктов, либо одна японская цифра. Кандидатов на первое условие хватает, это Япония, Корея, Италия и Россия.

Умеренный исход держится на том, что сельские цены росли в Германии в 2010–2022 годах и растут в Испании сейчас, удалёнка не исчезла, а дорогие деньги могут опустить столицы и сузить разрыв без всякого подъёма провинции.

Что это изменит

Если появятся мёртвые зоны. Для миллионов семей дом перестанет быть сбережением и станет обязанностью: налог, ремонт, снос. От наследства в такой деревне начнут отказываться. Банки потеряют залог в этих районах, муниципалитеты налоговую базу, а государства будут платить за снос и за сворачивание дорог и школ. Выигрывают только владельцы в столицах.

Если сильное расхождение. Место жизни становится финансовым решением на десятилетия: денег от продажи дома в провинции на столичную квартиру хватает всё реже. Молодые семьи платят за столицу всё больше. Давление на политику идёт через субсидии на переезд и налоги на пустующие дома.

Если разрыв умеренный. Дома за один евро останутся туристической историей, а снос и удалёнка окажутся рабочей политикой. Странам с такой же демографией это станет образцом, а не предупреждением.

Как мы считаем

Старт собран из истории: 5% на мёртвые зоны, 55% на расхождение и 40% на умеренный исход. Японский и корейский факты подняли сильное расхождение до 60% за счёт умеренного исхода. Без любого из них было бы около 58%. Каждый идёт с неполным весом: это один глобальный канал дорогой столицы, и считать его дважды незачем. Мёртвые зоны японские данные почти не поднимают: рост в региональных городах говорит против них на ближайшие годы.

Следующие релизы

Обе ближайшие проверки слабые, и это нормально для такого срока. В марте 2028 года выйдут цены на землю: возврат провинции к номинальному падению при росте Токио от 2% поднимет сильное расхождение примерно до 65%. Индекс Кореи за 2027 год проверит, опередит ли Сеул восемь провинций на 5 пунктов и больше; сдвиг будет примерно такой же.

Настоящие ответы придут в следующих японских обследованиях жилья: ускорилась ли доля пустующего жилья после пика домохозяйств.

Риски

Столицы. Дорогие деньги надолго опускают Токио, Сеул и Милан. Тогда условие о столице в мёртвых зонах не выполняется, а разрыв сужается, хотя провинция ничего не выиграла.

Снос. Японская политика до сих пор работала лучше прогнозов. Ещё одно усиление программ сноса удержит долю пустующих домов ниже 16%, и один из двух путей к расхождению закроется.

Определения. Россия и Италия считают цены иначе, чем Япония, а российская медиана по регионам с убылью населения может оказаться шумной. Канал прямой: шум в этих рядах способен добавить или отнять одну страну из нужных двух.

Источники