Сколько жилья начнут строить во Франции в 2027 году по сравнению со средним уровнем 2021–2023 годов?

Обновлено:

Исходы

Исходная оценка

За 12 месяцев к сентябрю 2026 года во Франции начали строить 315 026 жилищ, это 84% от среднего 2021–2023 годов. В прошлом сумма следующего календарного года отклонялась от такой точки на 15% в обе стороны, без заметного смещения; прогноз от разрешений даёт почти то же. Поэтому старт стоит вокруг 84%, с широким разбросом: примерно по шестой части на возврат к минимуму 2024–2025 годов и на почти полное восстановление.

Последние данные

За 12 месяцев к сентябрю 2026 года во Франции начали строить 315 026 жилищ: это 84% от среднего 2021–2023 годов и на 17% больше, чем за весь 2025 год. Мы ждём 2027 год примерно на том же уровне: около 83% того среднего, примерно 309 тысяч, а шанс оказаться ниже 80% составляет 45%. Сами стройки всё ещё ускоряются, а показатели, идущие впереди них, смотрят вниз, поэтому прогноз широкий: диапазон 72–80% получает 31%, соседний 80–88% лишь 27%.

За девять месяцев 2026 года начато 220 353 жилища, на 26,8% больше, чем годом раньше. Разрешения при этом стоят на месте: 288 423 против 288 621, а в третьем квартале они на 5,5% ниже прошлогодних. С поправкой на сезон начала строек в третьем квартале шли темпом около 353 тысяч в год. Такой темп заметно выше прежней нормы по отношению к разрешениям, поэтому мы не считаем его новым уровнем.

Что за этим стоит

Стройка идёт вслед за разрешениями, и 2025 год был здесь аномалией. На 378 435 разрешений пришлось лишь 268 428 начатых жилищ, то есть 0,71 на разрешение, тогда как с 2015 по 2024 год это отношение ни разу не опускалось ниже 0,79. В 2026 году разрыв закрывается: за последние 12 месяцев отношение вернулось к 0,83. Значит, заметная часть рывка не новый спрос, а догоняющий запуск уже одобренных проектов.

Дальше догонять почти нечего. Если разрешения останутся около 378 тысяч, а отношение вернётся к 0,80–0,85, получится 302–321 тысяча, или 81–86% среднего. Внутри разрешений меняется и состав. Многоквартирные дома, главный сегмент, за девять месяцев потеряли 9,7%, а отдельные дома прибавили 17,4%.

Ряд к тому же пересматривается. В начале 2026 года FFB приводила для 2025-го 283 тысячи, в выпуске октября того же года там стоит 268 428. Часть разницы может давать переход статистики на новую систему в марте 2026 года. Поэтому мы сравниваем 2027 год со средним 2021–2023 годов из одного и того же выпуска.

Прогнозы организаций

Числа на 2027 год в этих голосах нет, только направление. FFB, федерация строителей, 15 сентября назвала рост 2026 года эфемерным и ждёт нового спада: продажи застройщиков за первое полугодие упали на 2,9%, продажи отдельных домов за последние три месяца на 19,3%, выдача ипотеки на новое жильё на 20%.

К этому голосу нужна поправка. FFB просит поддержки в бюджете 2027 года, а её ожидание для 2026-го, меньше 300 тысяч, уже выглядит низким: для него четвёртый квартал должен дать меньше 79,6 тысячи против 94,7 тысячи годом раньше.

Независимее опрос INSEE за октябрь. Застройщики снова заметно ухудшили ожидания начала строек и для продажи, и для социального жилья, а спрос у них на минимуме за два года. Показатель перспектив упал за квартал с −19,5 до −26,8. На октябрях 2003–2024 годов таких падений, на 4 пункта и больше, было пять, и все пять раз следующий год оказывался ниже точки отсчёта. Пять случаев говорят о направлении, но не о размере.

Наша оценка

Обычное отклонение суммы следующего года от нынешней точки большое, около 15% в обе стороны, поэтому распределение широкое. Ниже 80% мы отдаём 45%: мнение FFB возможно, но это не основной сценарий, потому что квартальный темп ему пока противоречит. Почти полное восстановление, 96% и выше, получает 13%: для него нужны и новый рост разрешений, и дешёвый кредит, а сейчас нет ни того, ни другого.

Что это изменит

Если ниже 80%. Спад возвращается, и сильнее всего он ударит по строительным фирмам и занятости в них. Цель в 2 миллиона новых жилищ к 2030 году в плане «Relance logement» окончательно уйдёт, а разрыв с потребностью в 420 тысяч в год, по расчёту FFB, будет расти. У следующего президента появится сильный довод в пользу новых налоговых льгот для покупателей.

Если 80–88%. Рост закрепляется, но не становится восстановлением. Застройщики получают передышку, бюджет ещё недополучает доходы от НДС, а дефицит жилья продолжит давить на аренду в крупных городах.

Если 88% и выше. Кризис в строительстве заканчивается раньше, чем считает отрасль. Банки и производители материалов выигрывают заметно, а спор о льготах теряет остроту. Покупателям это поможет только с лагом: дома, начатые в 2027 году, появятся на рынке позже.

Как мы считаем

Старт построен на истории того же ряда: 22 раза мы сравнили сумму следующего календарного года с суммой 12 месяцев к сентябрю. Смещения почти нет, разброс около 15%. Счёт от разрешений дал почти ту же середину. Отсюда центр около 84%.

Вниз оценку сдвинули опрос INSEE, FFB и кредит. Это близкие между собой сигналы об одном и том же слабом спросе, поэтому FFB и ипотека вошли с половинным весом. Ипотека сама по себе почти ничего не решает: 3,32% в сентябре против 3,09% годом раньше, при выдаче в пределах обычных колебаний, как отмечает Банк Франции.

Вверх её сдвинул третий квартал: 74 209 начатых жилищ, на 32,7% больше, чем годом раньше. В истории ряда рост третьего квартала заметно лучше других окон предсказывал следующий год, и прямая регрессия дала бы около 105%. Мы так не считаем. Это окно замечено задним числом, первое полугодие, второй квартал и девять месяцев предсказывают намного слабее. Нынешний рост выходит за всё, что есть в истории, база прошлого года аномально низкая, а последние месяцы предварительные. Поэтому мы сдвигаем центр только к 91% и берём этот факт с половинным весом.

Первое место диапазона 72–80% непрочно: без опроса INSEE или без FFB вперёд выходит 80–88%. Шанс оказаться ниже 80% без опроса был бы 36%, без третьего квартала 55%. Поэтому важнее сама оценка около 83%, чем название лидирующего диапазона.

Следующие релизы

В конце января 2027 года SDES покажет итог 2026 года. Отметка 325 тысяч означает обычное для ряда отношение четвёртого квартала к третьему: если её взять, шанс оказаться ниже 80% снизится примерно до 30%. 26 января 2027 года выйдет следующий опрос застройщиков INSEE.

Самый информативный релиз будет в конце апреля. Если разрешения за 12 месяцев к марту окажутся ниже 360 тысяч, шанс оказаться ниже 80% вырастет примерно до 66%. Порог не требует обвала: из суммы выпадет всплеск марта 2026 года, 44 101 разрешение. Летом будет ясно, закрепилась ли ипотека на 3,6% и выше.

Риски

Бюджет. Национальное собрание 4 ноября отвергло проект бюджета на 2027 год в первом чтении, и текст ушёл в Сенат. Нынешние льготы действуют, а вот новые, которых просит отрасль, откладываются. Канал прямой: покупки инвесторов и первых покупателей, через них продажи застройщиков.

Ставка ЕЦБ. Наш прогноз ставки склоняется к повышению к июню 2027 года. Если этого не случится и ипотека подешевеет, спрос может вернуться раньше, чем мы закладываем.

Выборы. Президентские выборы весной 2027 года могут отложить решения застройщиков и местных властей: мэрии уже в этом году сокращали проекты вокруг муниципальных выборов, как показывают данные FFB по административным зданиям.

Статистика. Последние месяцы в любом выпуске предварительные, а итог решит первая оценка декабря 2027 года. Если свежие месяцы снова пересмотрят вниз, начальная точка в 84% опустится, и сравнение внутри одного выпуска этого не исправит.

Источники