Сколько квартир будет построено в Германии в 2027 году по данным Destatis и какая это доля от среднего за 2021–2023 годы?

Обновлено:

Исходы

Исходная оценка

Destatis насчитал 206 600 квартир за 2025 год, 70% от среднего за 2021–2023 годы, около 294 000. За два года этот ряд может сдвинуться на десятки процентов, как в 2023–2025 годах, поэтому старт широкий и стоит вокруг уровня 2025 года. Вторая опора: февральский прогноз ifo в 205 000 на 2027 год, сделанный ещё до нового витка стоимости строительства.

Последние данные

В 2025 году в Германии сдали 206 600 квартир, на 18% меньше, чем в 2024-м, и это 70% от уровня 2021–2023 годов, когда ежегодно строили около 294 000. За 2027 год мы ждём около 199 000, то есть примерно 68% того уровня, и шанс на 185–200 тысяч оцениваем в 25%. Ещё в феврале ifo ждал в 2027 году возврата к уровню 2025-го; теперь это скорее год, когда падение останавливается чуть ниже него.

Самый свежий сигнал разнонаправленный. За восемь месяцев 2026 года разрешений выдано на 12,1% больше, чем годом раньше, 169 400. Но разрешение ещё не квартира: от него до сдачи проходит в среднем 27 месяцев, поэтому эти разрешения решают уже 2028 год.

Что за этим стоит

Сдача квартир в 2027 году решается в основном разрешениями конца 2024 и 2025 годов. Их выдавали около 215 000 и 238 100 в год. Сдать больше этого можно только за счёт накопленного запаса: 760 700 квартир на конец 2025 года, из них 307 200 в стройке. Но запас не значит очередь на сдачу. В 2025 году истекло 35 700 разрешений, больше всего с 2002 года, а сколько оставшихся проектов уже никто не ведёт, Destatis прямо говорит, что не знает.

К этому добавляются цены и кредит. По данным Verivox, строительные кредиты подорожали с 3,6% в марте 2026 года до 4,5% в октябре. Глава GdW Аксель Гедашко говорит о том же: ускоренные разрешения не решают проблему, когда проект при доступной аренде не окупается. На сдачу 2027 года это влияет слабее, чем на начало новых строек, потому что большая часть этих домов уже начата.

Прогнозы организаций

Регулярно публикует такой прогноз ifo. В феврале 2026 года институт ждал 205 000 на 2027 год, в июле снизил оценку до 195 000 и в октябре подтвердил её, одновременно снизив 2028 год с 210 000 до 195 000. На 2026 год он стабильно даёт 185 000, так что 2027-й по этой оценке уже небольшой подъём. Объяснение ifo: подорожание строительства, в том числе после войны с Ираном, и высокие ставки.

Для сравнения: федеральный институт BBSR считает потребность в 320 000 квартир в год до 2030 года. Прогноз ifo на 2027 год ниже этой цифры на 125 000 квартир.

Наша оценка

Мы чуть выше ifo. Прогноз института на такой срок может заметно ошибиться, а простое продолжение уровня 2025 года тянет вверх. Самый маловероятный диапазон теперь верхний: 235 тысяч и больше получает 8%, потому что выше разрешений прошлых лет ряд поднимался бы только за счёт очень быстрого разбора запаса. Обвал ниже 170 тысяч тоже не главный сценарий, шанс 10%.

Что это изменит

Если меньше 185 тысяч. Сильнее всего это ударит по арендаторам в крупных городах: дефицит и аренда растут, а политический спор о регулировании аренды обостряется. Застройщики получают довод в пользу субсидий.

Если 185–215 тысяч. Перелома нет. Разрыв с потребностью по оценке BBSR сохраняется больше чем на 100 тысяч квартир в год. Строительная отрасль живёт за счёт уже начатого.

Если больше 215 тысяч. Подтвердится, что запас разбирается быстрее, чем считают институты. Строители и банки получают облегчение, но для рынка аренды это лишь начало: разрыв остаётся большим.

Как мы считаем

Старт наполовину опирается на февральский прогноз ifo, наполовину на простое продолжение ряда от 206 600 с широким разбросом. Отсюда 23% на диапазон вокруг 2025 года и 15% на 235 тысяч и выше.

Больше всего сдвинул оценку пересмотр ifo. Второй факт, разрешения 2025 года, снижает шанс верхних диапазонов: разрешения задают потолок, а не пол. Его мы взяли с половинным весом, потому что ifo видел те же данные. Истекшие разрешения и дорогой кредит отдельно не считаем: ifo называет те же причины, и они уже внутри его пересмотра.

Лидер держится на пересмотре ifo: без него впереди был бы диапазон вокруг 2025 года, 25% против 23%. Шанс на результат ниже 200 тысяч сейчас 54%, а без пересмотра был бы 44%.

Следующие релизы

Главный релиз будет в мае 2027 года. Destatis назовёт сдачу за 2026 год и число квартир в стройке на конец года: ниже 185 000 и ниже 307 200 будут вместе означать, что прогноз стоит снизить. До конца марта 2027 года важен следующий прогноз ifo: повышение 2027 года до 200 000 мы считаем маловероятным, но оно сдвинуло бы оценку заметно.

Риски

Запас разбирается быстрее. Канал: уже начатые дома, которые откладывали, сдают, когда строительство дешевеет. Такой сценарий дал бы верхние диапазоны без всякого роста разрешений.

Брошенные проекты. Канал обратный: часть 760 700 квартир существует только на бумаге. Масштаб неизвестен самому Destatis.

Источники